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彩生活:扩张与提质并举

来源: 作者: 时间:2015-08-26【字号:

        2015年上半年,彩生活总营业收入达到了2.78亿元,较2014年同期1.63亿元增长了70.18%。核心净利润为1.15亿元,同比增长56.6%。毛利润为2.05亿元,同比上升了90.35%。毛利率由2014年上半年的66.07%上升为73.9%。对比于房地产20%~35%的毛利率水平,彩生活有着明显的优势。
        从收入结构分析,其三大主营业务——物业管理服务、增值服务、工程服务的营收分别为1.49亿元、0.44亿元和0.85亿元,占比则达到了54%、15%、31%。虽然增值服务的占比较小,但毛利率高达99%,发展潜力巨大,后期若能提升此部分占比,势必能使得总营收有一个质的飞越。
        彩生活上市仅短短1年多,快速扩张带来的规模优势的不断强化。截止2015年6月30日,其物业管理社区数量为1533个,建筑面积为2.42亿m2;表现较为突出的当属上海,其面积扩展已达1200万m2,并且已与一些当地房企建立了稳固的合作关系,成功在异地形成高水准的第三方物业管理公司的形象。此外,顾问服务社区数量增长至167个,建筑面积为28万m2;订约管理及提供顾问服务的总建筑面积复合年增长率达到145.7%,现已成为全球最大社区服务运营商。
        其扩张方式主要分为两类:一是内生式增长,做法是通过与已经覆盖的社区业主签订3-5年新的物管协议,覆盖到中国146个城市。二是外延式扩张,收购兼并其他管理状况良好、地理集中、具一定规模效益并具备相应物业资质且无重大法律缺陷和障碍的物业公司。
        值得一提的是,其在项目筛选、升级和运营三个阶段,彩生活均制定了严格的执行标准以确保达到预期的经营结果。具体来看,一是明确了收购标准,IRR ≥15%以降低收购风险;二是对项目进行硬件设备改造,包括摄像头、道闸、社区门等;三是对于一线服务人员专业能力的培养和提升。
        从中不难发现,彩生活在前期的“跑马圈地”过后,正在逐步将如何提供更优质的服务“搬上议程”,毕竟社区服务商最终的落脚点依旧是“服务”。彩生活的业务模式是通过高效的管理获取住宅社区资源,并逐渐构建社区家庭服务的平台以及相应的生态圈,为业主提供多种增值服务。具体而言,分为四步,第一步是传统物管阶段:通过内生式增长和外延式扩张获取住宅社区资源;第二步是新型物管阶段:住宅社区改造升级,促进成本下降和效率提升;第三步是平台构建阶段:在优质住宅社区服务基础上,通过线上线下平台构建为家庭提供增值服务;第四步是生态圈构建阶段:通过线上平台的E维修、E租房、E理财等内容将生活服务、房屋服务、金融服务、商品服务等服务模式联通,最终完成生态圈的构建。
        其在推进过程中的亮点主要有以下三个:
        一是打造线上平台影响力已经卓有成效。彩之云APP注册用户数量已由2014年中期的50万上涨了3倍多,达到了156万;活跃用户数62万,占比近40%。
        二是与垂直服务供应商合作带来利润多元化。目前其打造了E理财、E租房、E维修三大板块,同时引入了与之相关的金融机构、中介机构和维修公司等进驻线上平台。多元的垂直服务商为彩生活带来了多样的盈利途径,一方面会得到平台管理费用和少量的业务佣金,另一方面其也会要求企业赠送小额股份(5%)作为上线代价。
        三是彩生活住宅创新“房产+服务”的运营模式。针对二三线城市的过剩楼盘,开发商与彩生活成立合资公司,形成利益共同体;开发商会将部分购房款(即打算降价让利的部分)存放于金融机构,金融机构针对该部分资金设计理财方案,理财收益属于购房者,用于购买彩之云上各类商品服务,理财计划到期后,本金将如数归还开发商。本质上是开发商让渡了这部分购房款在理财周期内的时间价值以促进销售。